Resumen y Comentarios LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA
A continuación les
presento un resumen de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, Publicada en
la Gaceta Oficial No. 39.912 del 30 de abril de
- Es una Ley que colide con La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) y La Ley Orgánica de Régimen Municipal, así como normativa técnica:
Se cambian lapsos y procedimientos establecidos en la LOOU.
Se instauran procedimientos como
el anteproyecto que estuvieron previstos en normativas anteriores a la LOOU.
- Resta e invade competencias a los Municipios.
- Impone a los constructores respetar un cronograma y un costo de la ejecución de obras de urbanismo y de edificaciones sin tomar en consideración el IPC, la falta de insumos y el retardo en los procesos de emisión de autorizaciones para construir.
- Aun cuando puede consensuarse con los compradores otra fecha de culminación de obra, es el Ministerio con competencia en vivienda y hábitat el que tiene que dar la aprobación.
- Se crea una nueva instancia en la que se debe solicitar permisos y ejercerá la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las Constructoras y sus representantes, Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
- Se debe constituir fianza por el costo total de la obra.
- Los desarrollos pueden ser intervenidos, obviando problemas tales como la insuficiencia de insumos.
- Se exige que los terrenos sobre los que se construirán las viviendas deben ser propiedad del constructor.
- Debe elaborarse una estructura de costos que incluya desde el costo del terreno hasta la protocolización de los documentos ante el Registro de las nuevas viviendas y estas estructuras deben estar avalados por el Ministerio con competencia en Vivienda y Hábitat.
- Se establece sanciones onerosas y confiscatorias.
·
A continuación el texto de la Ley,
además con unos comentarios elaborados por la Cámara Inmobiliaria.
Gaceta Oficial N°
39.912 del 30 de abril de 2012
LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA
BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Decreta la siguiente,
LEY CONTRA LA ESTAFA
INMOBILIARIA
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo I
Principios fundamentales
Artículo 1. Objeto.
La presente Ley tiene como objeto
establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la
construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas;
considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre
particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo
o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de
estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y
constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que
tiene toda persona a una vivienda
digna.
Artículo 2. Principio
Las disposiciones contenidas en la
presente Ley, persiguen sancionar el delito de estafa y otros fraudes afines al
sector inmobiliario, orientando y garantizando a los ciudadanos y ciudadanas el acceso a la vivienda, sin
menoscabo de regular la planificación y ejecución de los procedimientos
necesarios para el control y acceso que tienen las personas al sector
habitacional, con deberes y derechos de corresponsabilidad de acuerdo
con el ordenamiento
jurídico que rige la materia.
Artículo 3 Ámbito de
aplicación
La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las
personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda,
garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines,
desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes
inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentran en proceso de
construcción o aún no construidos.
Comprende las personas, naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así como cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el territorio nacional.
Comentarios: Si bien es cierto que en la recién promulgada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria sólo se refiere a nuevas viviendas en esta ley se incorporando todas las autorizadas para construir en cuanto al cumplimiento de cronogramas y fijación de precios y nuevas inspecciones.
Comprende las personas, naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así como cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el territorio nacional.
Comentarios: Si bien es cierto que en la recién promulgada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria sólo se refiere a nuevas viviendas en esta ley se incorporando todas las autorizadas para construir en cuanto al cumplimiento de cronogramas y fijación de precios y nuevas inspecciones.
Artículo 4 Definiciones
A los efectos de la presente Ley se
realizan las siguientes definiciones:
Compra: Es un proceso en el que participan el solicitante que formula el
requerimiento de un bien, tanto de patrimonio como un bien para el consumo.
Compraventa: Constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la
herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley.
Contrato: El contrato es, en el derecho moderno, la forma principal de adquirir la propiedad.
Constructor de viviendas: Un constructor de viviendas es un
contratista quien mejora bienes raíces residenciales y quien, realizando tales
mejoramientos, incorpora propiedad personal tangible en la propiedad mejorada.
Un constructor de viviendas puede ser un contratista o un promotor de viviendas
o un propietario de la vivienda que actúa como contratista general para mejorar
una estructura residencial nueva.
Estafa: La estafa es un delito contra la propiedad o el patrimonio. En el
ámbito de tipo penal de estafa, consiste en el engaño, artificio o medio
utilizado por personas capaces de engañar o sorprender la buena fe de otros,
procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno
Estafa inmobiliaria: Para estar presente ante la estafa
inmobiliaria, es necesario que se tenga disposición del inmueble, tener vigente
para ello el contrato de compraventa y transmisión de la propiedad de forma
ilegal.
Enajenación: Es la acción y efecto de enajenar o enajenarse. Transmitir la propiedad de algo.
Enajenación: Es la acción y efecto de enajenar o enajenarse. Transmitir la propiedad de algo.
Comentarios:
Decía en la aprobada Transmitir a
alguien el dominio de algo.
Enajenación de bienes: Se entiende por enajenación de bienes, toda transmisión de propiedad, aún en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado. Se entiende que hay enajenación cuando el adquirente se considerará propietario de los bienes para efectos fiscales.
Empresa constructora de viviendas: Es una organización o institución
dedicada a fabricar edificios e infraestructura destinados a vivienda y
hábitat.
Empresa promotora de viviendas: Empresa especializada en la promoción
de viviendas, desde el diseño del proyecto hasta su completa ejecución, venta
directa y servicio postventa. La empresa promotora de viviendas, se encargará
de todo lo relacionado con los clientes, realizará todos los trabajos que se
necesite, desde comenzar a buscar presupuestos para la empresa constructora
hasta contratar según las necesidades.
Inmuebles: Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, fincas, entre otras.
Inmuebles: Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, fincas, entre otras.
Índice Nacional de Precio al Consumidor: El Índice Nacional
de Precios al Consumidor, es un indicador estadístico básico que mide, en un
período determinado, los cambios ocurridos en los precios de varios bienes y
servicios, que según el Banco Central de Venezuela vienen a ser los más
representativos en el consumo de los hogares que habitan en un área geográfica
específica.
Operadores financieros: Son unidades de provisión de bienes o
servicios asociados a la vivienda y hábitat. Podrá actuar como operador
financiero en materia de vivienda y hábitat cualquier institución pública o
privada, previa calificación y certificación por parte del Banco Nacional de
Vivienda y Hábitat.
Permisología: Es el conjunto de permisos que se requieren,
especialmente los que emanan de organismos oficiales, para una actividad
determinada, como constituir empresas, realizar obras, entre otras.
Preventa: La preventa se puede definir como la atención al cliente, antes de la
venta, en el sentido del conocimiento de sus necesidades y características.
Promotores de viviendas: Son promotores de viviendas, todas
aquellas personas encargadas de gestionar todo lo relacionado con los clientes,
en la venta y preventa de viviendas.
Productor de viviendas: Son productores de viviendas todas las personas naturales o jurídicas, dedicadas a la planificación, promoción, construcción, comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen la oferta en materia de vivienda y hábitat.
Productor de viviendas: Son productores de viviendas todas las personas naturales o jurídicas, dedicadas a la planificación, promoción, construcción, comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen la oferta en materia de vivienda y hábitat.
Protocolización: Es el acto por el cual un notario o escribano
incorpora los documentos y actas que autoriza a un "protocolo
notarial", que a su vez constituye una serie ordenada de escrituras
matrices dotadas de formalidades específicas determinadas por la ley, que
posteriormente pueden ser convertidas en escrituras públicas. La
protocolización de un documento puede realizarse por solicitud de particulares
o por orden de las autoridades judiciales, siendo que la incorporación de estos
documentos a un "protocolo" tiene el efecto de dar constancia, ante
terceros, sobre la respectiva identidad y existencia del documento en la fecha
de la "protocolización".
Registro de propiedad de inmueble: Se denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial, en el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos. La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos y ciudadanas, para que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. Un comprador que quiera adquirir un bien inmueble, no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.
Sanciones: Se denomina sanción a la consecuencia o efecto de una conducta que constituye infracción de una norma jurídica. Dependiendo del tipo de norma incumplida o violada, puede haber sanciones penales, civiles o administrativas.
Usuarios: A los efectos de la presente Ley, son usuarios todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat.
Registro de propiedad de inmueble: Se denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial, en el que se inscriben para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos. La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos y ciudadanas, para que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. Un comprador que quiera adquirir un bien inmueble, no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.
Sanciones: Se denomina sanción a la consecuencia o efecto de una conducta que constituye infracción de una norma jurídica. Dependiendo del tipo de norma incumplida o violada, puede haber sanciones penales, civiles o administrativas.
Usuarios: A los efectos de la presente Ley, son usuarios todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat.
Usura: Interés excesivo que alguien cobra cuando presta dinero. Ganancia
desmedida que obtiene el financista.
Venta: Contrato en el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa o un derecho al comprador, a cambio de una determinada cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un proceso personal o impersonal, mediante el cual el vendedor pretende influir en el comprador: La venta promueve un intercambio de productos y servicios mediante el pago de un precio convenido.
Venta: Contrato en el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa o un derecho al comprador, a cambio de una determinada cantidad de dinero. La venta puede considerarse como un proceso personal o impersonal, mediante el cual el vendedor pretende influir en el comprador: La venta promueve un intercambio de productos y servicios mediante el pago de un precio convenido.
Vivienda: Es una edificación cuya principal función es ofrecer refugio y
habitación a las personas, protegiéndoles de las inclemencias climáticas y de
otras amenazas naturales.
TÍTULO II
DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS
Capítulo I
Disposiciones Generales
Autoridades administrativas
Artículo 5
Las autoridades administrativas
encargadas del seguimiento y control para la construcción de viviendas, son los
representantes de los órganos con competencia en materia de vivienda y hábitat,
transporte terrestre, servicio eléctrico, el ambiente y recursos naturales,
petróleo y minería, servicio de registros y notarías, alcaldías municipales y
metropolitanas, incluyendo sus entes con competencias en el ámbito, en sus
respectivas jurisdicciones donde esté ubicado el desarrollo.
Comentarios:
De acuerdo a este texto cualquiera de los organismos
arriba enunciados podrían solicitar requisitos en una obra en ejecución, hasta
ahora la autoridad urbanística con competencia era el Municipio y coordinaba o
solicitaba cualquier requerimiento de otra instancia.
Artículo 6
Del órgano rector
El Ejecutivo Nacional a través del
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat,
será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, deberá elaborar las políticas y estrategias que
velen por la aplicación y cumplimiento de esta Ley, haciendo el seguimiento y
control del proceso de construcción, venta, preventa, permisología y
protocolización de viviendas, así como debe estar en concordancia con los lineamientos
del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat.
Comentario:
Centralización Total y aún no ha sido creada.
Artículo 7
Atribuciones de la Dirección
Son atribuciones de la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la
regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por
parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de
viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes.
Además de los representantes de: Asociaciones civiles de viviendas,
cooperativas, organizaciones no gubernamentales, organizaciones comunitarias de
vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores
financieros, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta
Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo:
1. Velar por el cumplimiento de los
deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2. Diseñar, implementar y evaluar los
mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
3. Realizar, a solicitud de parte o de
oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
4. Requerir a las personas y entidades
sometidas a la regulación y control de la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuando fuere necesario y dentro del
límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre
sus cualidades.
5. Realizar la inspección y fiscalización de los desarrollos
en proceso de construcción, construidos o aún no construidos, en la preventa,
venta, financiamiento, protocolización, o de terceros relacionados con éstos, a
los fines de la aplicación de la ley.
6. Efectuar los procedimientos civiles
y administrativos, para la determinación de ilícitos a ser sancionados por la
presente Ley.
7. Imponer las sanciones y determinar
las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en
la presente Ley.
8. Diseñar y ejecutar la política de información y
formación en relación con el proceso de construcción, venta, preventa,
permisología y protocolización de Viviendas a los funcionarios públicos y
funcionarias públicas, así como a la ciudadanía en general.
9. Generar en conjunto con las
organizaciones sociales y demás órganos y entes del Estado, mecanismos para la
prevención contra la posible estafa inmobiliaria.
10. Crear el registro nacional de constructoras,
contratistas, productoras, promotoras de viviendas y demás organizaciones
civiles y no gubernamentales, dedicadas a la construcción, venta y preventa de
viviendas, así como establecer su normativa y ejercer las funciones de
seguimiento y control, garantizando su actualización permanente.
11. Solicitar a los sujetos vinculados
con la presente Ley, la información que se estime pertinente, a los fines del
ejercicio de sus atribuciones en materia de vivienda.
12. Revisar los contratos de venta y preventa destinados a
viviendas en proceso de construcción y construidas.
13. Las demás atribuciones que le sean
propias, en el marco de lo establecido en esta Ley y demás las leyes de la
República.
Comentarios:
Se crea una nueva instancia de control por encima de
los municipios lo que desvirtúa por una parte la competencia municipal y por la
otra genera una nueva instancia centralizada que solicita recaudos y emite más autorizaciones
para construir (lo formal) haciendo aún más engorroso el ya dilatado proceso de
permisos.
Artículo 8 De los ingresos
Los ingresos que se obtengan como
resultado de las gestiones de la Dirección General de Gestión del Sistema
Nacional de Vivienda y Hábitat, así como el producto del resultado de sus
actividades, serán destinados al Tesoro Nacional.
TÍTULO III
LA PREVENTA, VENTA O ENAJENACIÓN DE VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
O AÚN NO CONSTRUIDAS
Capítulo I
La preventa, venta o enajenación de viviendas
Artículo 9 Inicio
La
preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en
proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la
empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos
y entes competentes en materia de vivienda y desarrollo urbano, sean
nacionales, regionales o municipales, debiendo ser aprobadas por la Dirección
General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma
parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia.
Artículo 10 De los terrenos para la construcción de viviendas
Los terrenos sobre los que se
construirán las viviendas deben ser propiedad del constructor, contratista,
productor o promotor de viviendas y estar debidamente registrados. Se debe
exigir conjuntamente con el documento de propiedad del terreno, el certificado
de gravamen vigente del mismo. No se aceptará excusa alguna, como estar en
proceso de compra o adquisición; de lo contrario no se otorgarán los permisos
para la construcción y, en caso de otorgarlos, los mismos serán nulos.
Artículo 11Exención del pago de registros
Quedan
exentos del pago de derechos de registros y cualesquiera otros emolumentos,
aranceles habitacionales, tasas o contribuciones previstos en la Ley de
Registro y del Notariado, la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos
relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de préstamos o
créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca sobre la
construcción de viviendas principales. El Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de relaciones interiores y justicia, velará porque los
notarios públicos y los registradores subalternos den estricto cumplimiento a
las disposiciones de este artículo.
Comentarios:
El retraso en Protocolización de Documentos en algunos
Registros está a la orden del día. ¿Como se podrán agilizar los Registros?
Capítulo II
De los contratos de preventa y venta
Artículo 12 De la fianza bancaria
El
constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe
presentar ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda
y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia
de vivienda y hábitat, una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por
una entidad financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad
financista de la obra.
El monto de la fianza debe ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra.
El monto de la fianza debe ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra.
Comentarios:
Esta fianza es una erogación adicional que deberá
cancelar el constructor.
Artículo 13 De la empresa financista
La entidad financista que actúa
conjuntamente con el constructor, promotor, productor o contratista de un
proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra, será responsable solidario
por la ejecución de la misma.
Artículo 14 De los
requisitos
Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta Ley, que
celebren las personas naturales o jurídicas, deberán atender los requisitos
siguientes:
1. El precio de venta al público de la viviendas en proceso de
construcción o aún no construidas en preventa y venta.
2. Se establecerá en el contrato el mes y año de inicio y culminación de la obra, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes y el lapso de ejecución de la obra. En ningún caso la culminación de la obra podrá excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente, el cual firmará sólo cuando el constructor o productor de viviendas, tenga el permiso de construcción aprobado y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerza mayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Nuevo
2. Se establecerá en el contrato el mes y año de inicio y culminación de la obra, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes y el lapso de ejecución de la obra. En ningún caso la culminación de la obra podrá excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente, el cual firmará sólo cuando el constructor o productor de viviendas, tenga el permiso de construcción aprobado y emitido por la Alcaldía respectiva. Cuando por razones de fuerza mayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Nuevo
Comentarios:
No se toma en cuenta lo escaso de los insumos por
ejemplo, ni lo dilatado que son en ocasiones los procesos de autorizaciones.
Sin embargo en la ley Promulgada agregaron “Cuando
por razones de fuerza mayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser
aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.” Lo que da una
opción, aún cuando según el texto la autorización es potestad del Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
3. La constancia de pago que reciba el usuario deberá detallar el concepto, fórmula y base de cálculo de cada monto pagado, o que deba pagar como parte del precio de la preventa y venta.
4. Deberá establecer los requisitos exigidos por el operador financiero
para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de la respuesta
a la solicitud del crédito de este último.
5. Los contratos que tengan por objeto la preventa de viviendas en
construcción o por construir, deben contener las características de la
vivienda, incluyendo su distribución, los datos personales del productor,
promotor o vendedor, los datos personales del comprador, datos de la vivienda
objeto de la compra y sus características, especificando cada una de ellas, los
tipos de materiales y equipos que se utilizarán en la construcción, metraje de
construcción, área neta aprovechable y el área bruta. Especificar el urbanismo
y los servicios de forma detallada y las áreas de equipamientos urbanos y
accesorios.
6. Los contratos que tengan por objeto la venta o preventa de viviendas
en construcción o por construir, deben especificar el precio de venta
definitivo, estableciendo que éste es fijo. No se permitirán cuotas
excepcionales que impliquen la aplicación del Índice Nacional del Precio al
Consumidor u otro incremento o gravamen.
Comentarios: No toma en cuenta lo escaso de los insumos, el IPC, ni el retraso en los entes centralizados y descentralizados para el otorgamiento de autorizaciones
Comentarios: No toma en cuenta lo escaso de los insumos, el IPC, ni el retraso en los entes centralizados y descentralizados para el otorgamiento de autorizaciones
7. El contrato que tenga por objeto la
venta o preventa de vivienda en construcción o por construir, deberá establecer
el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
8. Los contratos no podrán ser
modificados en su contenido una vez aprobados y suscritos, parcial ni totalmente;
cualquier cambio será nulo.
9. Los contratos modelos deben ser
previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del
Poder Popular con competencia en la materia.
10. No se aceptarán cláusulas leoninas,
de lo contrario no tendrá validez el contrato y será nulo.
11.
Los servicios o urbanismos tales como agua, electricidad, cloacas, drenajes,
gas, telecomunicaciones, aceras, brocales y vialidad, deben estar incluidos en
el proyecto y sus costos en el precio total de la obra. Deben ser aprobados y
garantizados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con
competencia en la materia. Sin la factibilidad de los mismos, no se autorizará
la construcción. Dicha factibilidad debe estar certificada por los órganos
respectivos.
Comentarios:
Donde queda la responsabilidad de los entes
prestadores de servicios (HIDROS, CORPOEELEC, etc.) y los tiempos de respuesta?
Artículo 15 Prohibición de cargos y pagos adicionales
En los contratos o documentos
equivalentes, regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador el pago de
cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario de
vivienda y hábitat.
Artículo 16 Prohibición de pagos adicionales por motivos fútiles
Artículo 16 Prohibición de pagos adicionales por motivos fútiles
En los contratos o documentos
equivalentes regulados por esta Ley, no podrá exigirse al comprador el pago de
cargos adicionales por motivos fútiles.
Artículo 17 De la fecha de
culminación
En los contratos de viviendas
celebrados se debe establecer la fecha de culminación de la obra y de
protocolización del documento de venta. Es obligación de los constructores,
contratistas, productores y promotores de viviendas, pactar con los compradores
dichas fechas de mutuo acuerdo. Sin el consentimiento de los compradores será
nula cualquier fecha escogida unilateral mente. Cuando por razones de fuerza mayor este lapso tenga que
ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado
por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat.
Comentarios: En la ley Promulgada agregaron “Cuando por razones de fuerza mayor este lapso
tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y
autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat”. Da una opción, aún cuando según el texto la autorización final
es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat.
Artículo 18 De las rescisiones
No podrá, ni es válido que los
constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y
contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos
unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción
que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de
cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al
comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General
de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo 19 De la rescisión del comprador
En el supuesto que el comprador en
venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas,
decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables
al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar
la notificación por escrito a éste, así como a la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de
anticipación.
Artículo 20 Del reintegro por rescisión
El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los
montos dados en pago, así
como sus intereses, dentro del plazo de treinta días continuos, contados
a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula
penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido, de lo
contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas será
sancionado.
Comentarios: Agregaron en la ley promulgada “así como sus intereses”
Artículo 21 De los aportes o abonos
Los aportes o abonos al saldo del
precio de la preventa, hechos por el comprador, no podrán ser destinados por el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas a inversiones o
pagos de obligaciones distintas a la culminación de la obra contratada.
Artículo 22 De las prohibiciones
El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas no podrá reservarse, posterior a la culminación y protocolización
de la obra, la administración de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas,
so pena de la aplicación de sanciones.
Artículo 23 De la protocolización
El comprador cargará con los intereses
bancarios que afecten el monto del saldo deudor del precio de inmueble. Si por
hechos imputables al comprador o vendedor, se retarda la protocolización del
documento de venta, cualquier gasto adicional debe ser pagado por aquel a quien
se le imputen las cargas.
Capítulo III
Base de cálculo
Artículo 24 De la base de cálculo
El precio de preventa y venta al
público de las viviendas en proceso de construcción o aún no construidas será
calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos:
1. Valor actual del terreno sobre el
cual se edificará la obra.
2. Costo total de la obra, incluyéndose
urbanismo, áreas accesorias, servicios y equipamiento urbano, este último debe
ser especificado y detallado en el contrato.
3. Costos financieros de los préstamos
que reciba el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas para
hacer la construcción, previamente notificados a la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo
25 De los servicios o urbanismos y las áreas de
equipamiento o accesorias
Los servicios o urbanismos, así como
las áreas de equipamiento urbano o accesorias que no ejecute el constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, y que fueron ofrecidos en la
preventa, serán descontados al comprador del valor del inmueble, luego de
concluida la obra.
Artículo 26 Sobre la mora o retardo de la construcción
En
ningún caso el comprador de la vivienda en proceso de construcción o aún no
construida en la preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso
o la mora en la culminación o entrega de la obra. El retardo en la entrega y
culminación de la obra, por causas imputables al constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, en relación a la fecha establecida en el
contrato, obliga a éste a indemnizar al comprador, con una suma o montos de
Recursos proporcional al tiempo del retardo, siendo el valor de dos Unidades
Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a
cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que
incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la
fecha de entrega y protocolización de la vivienda. Para determinarse el
alquiler referido en el presente artículo, basta con la presentación del
contrato de anudamiento certificado con un mínimo de tres meses de vigencia y
copia de los recibos de pago.
Comentarios:
Es totalmente injusto en un país que no cuenta con los insumos necesarios para
la construcción de viviendas y que la misma ley crea autorizaciones y
procedimientos adicionales que lejos de agilizar, la experiencia dice que
entrabaran aún más la ejecución de nuevas construcciones de vivienda.
Capítulo IV
De las denuncias
Artículo 27 De las denuncias
Los compradores podrán acudir ante la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la
cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la
materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la
competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6.072, con Rango
Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta
el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de
vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda
y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del
respectivo procedimiento administrativo.
Artículo 28 De las actuaciones de los organismos competentes
Los
órganos competentes en caso de interrupción de la obra contratada en preventa
por incapacidad gerencial, técnica o financiera, del constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, para preservar los intereses de los
compradores y del operador financiero, podrán declarar intervenida la obra, así
como ocupar su administración y desarrollo hasta su culminación.
La Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del
Poder Popular con competencia en la materia, designará de común acuerdo con los
compradores, los entes encargados para su culminación. No podrán ser
sustituidos por depositarios ni funcionarios o funcionarias judiciales en los
procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecución
de hipotecas.
Artículo 29 De la responsabilidad de los funcionarios o funcionarias
Artículo 29 De la responsabilidad de los funcionarios o funcionarias
Cuando los casos a que se refiere el
artículo anterior hagan presumir dolo, culpa o desviación de los fondos
aportados para la obra por el operador financiero y por los compradores, los
funcionarios o funcionarias correspondientes deberán remitir los recaudos al
Ministerio Público, a los fines de la determinación de los delitos, autores y
responsabilidades para la aplicación de las sanciones penales establecidas en
esta Ley, así como en el Código Penal.
Capítulo V
De la permisología
Artículo 30 De la titularidad de la tierra
El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas debe solicitar el documento o cédula catastral a las
oficinas de catastro del Municipio en el cual se va construir la obra. Dicho
documento o cédula, debe ser entregado por la oficina de catastro en un lapso no mayor de diez días
hábiles.
Artículo 31 De las variables urbanas fundamentales
La oficina de ingeniería municipal,
luego de revisada la solicitud de variables fundamentales expuesta por el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, debe dar respuesta
de las mismas en un lapso
no mayor de diez días hábiles.
Artículo 32 De la aprobación y factibilidad del anteproyecto
Corresponde al órgano competente de la
municipalidad respectiva, aprobar o no el anteproyecto presentado por el
constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, previa revisión de
la propuesta.
El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe consignar el expediente respectivo, con las especificaciones solicitadas por el órgano competente de la municipalidad. La respuesta a la solicitud, va a depender de la magnitud del anteproyecto y la misma debe darse en un lapso no mayor de veinte días hábiles luego de presentada la propuesta. Igualmente, en caso de existir corrección y ajuste del anteproyecto, la respuesta debe ser efectuada en un lapso no mayor de ocho días hábiles adicionales luego de la entrega de las mismas.
El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas debe consignar el expediente respectivo, con las especificaciones solicitadas por el órgano competente de la municipalidad. La respuesta a la solicitud, va a depender de la magnitud del anteproyecto y la misma debe darse en un lapso no mayor de veinte días hábiles luego de presentada la propuesta. Igualmente, en caso de existir corrección y ajuste del anteproyecto, la respuesta debe ser efectuada en un lapso no mayor de ocho días hábiles adicionales luego de la entrega de las mismas.
Artículo 33 De los servicios
Corresponde al constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas, realizar las solicitudes de
factibilidad de los servicios de agua potable, agua servida, electricidad, gas,
telecomunicaciones y vialidad urbana ante los entes competentes para cada
materia. La entrega de factibilidad de los servicios solicitados debe ser
realizada por los entes al constructor, contratista, productor y promotor de
viviendas, quien debe consignarlo ante la Alcaldía respectiva para poder
obtener el respectivo permiso de construcción y solvencia. La aprobación o no,
debe ser realizada en un lapso de veinte días hábiles posterior a la presentación de las solicitudes.
El constructor, contratista, productor y promotor de Viviendas debe consignar a
la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el
permiso de construcción y la solvencia emitida por la Alcaldía.
Comentarios a los artículos 31, 32, 33;
Presumiendo que se refieren a la asignación de
Variables Urbanas Fundamentales y demás procedimientos para construir. Estos procedimientos
los determina la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) que
establece los diferentes lapsos para los procedimientos para urbanizar y
edificar, lapsos estos que generalmente no se cumplen por parte de las
instancias municipales.
Transcribo:
TÍTULO VII. DEL CONTROL DE LA EJECUCIÓN DE
URBANIZACIONES Y EDIFICACIONES. Capítulo II, De los Trámites Administrativos
para la Ejecución de Urbanizaciones y Edificaciones
Artículo 80.La realización de urbanizaciones y
edificaciones requerirá la existencia de un proyecto, elaborado por
profesionales competentes según la ley de la materia, quienes responderán por
la correspondencia del proyecto con las normas y procedimientos técnicos
aplicables y con las variables urbanas fundamentales y demás prescripciones
establecidas en el correspondiente plan de desarrollo urbano local o en la
ordenanza de
Zonificación.
Un profesional residente responderá de que la obra se
ejecute con sujeción a los planos y demás documentos y especificaciones del
proyecto. El Municipio podrá eximir del cumplimiento del requisito del
profesional residente a las edificaciones de vivienda unifamiliar de una planta
construida por un propietario para su habitación.
Artículo 81. Toda persona interesada en
construir una edificación o una urbanización podrá hacer una consulta
preliminar, por escrito, al organismo competente del Consejo Municipal en la
cual se solicite:
1. Las variables urbanas fundamentales.
2. Adicionalmente, para las urbanizaciones, las
condiciones generales de urbanización o Parcelamiento y el nivel de dotación de
las obras de servicio público.
El interesado debe acompañar a la consulta lo
siguiente:
1. Una copia de los documentos de propiedad del
terreno.
2. Un croquis del terreno, cuando se trate de una
parcela para vivienda unifamiliar o un levantamiento topográfico, cuando se
trate de una parcela multifamiliar o para desarrollo de urbanizaciones.
Parágrafo Único: Cuando no
exista plan de desarrollo urbano local
u ordenanza de zonificación se aplicará lo
dispuesto en el artículo 125.
Artículo 82. El
funcionario municipal competente deberá contestar la consulta preliminar para
edificaciones dentro de los quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha
de la recepción de la misma. Para urbanizaciones el plazo máximo será de
sesenta (60) días hábiles.
En cuanto al
anteproyecto el procedimiento no está tipificado al instaurar este como un procedimiento
ordinario y necesario pareciera que se retrocede al año 1986 antes de la
promulgación de la LOOU
Artículo 34 Obligatoriedad de los servicios
No
podrá comenzarse la construcción de ninguna obra que no cuente con planos y
proyectos que garanticen la dotación de los servicios Corresponderá a la
Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
certificar de manera previa la efectiva dotación de los servicios esenciales,
antes de la culminación de la construcción de la obra.
Comentarios: Los servicios
son parte de los requerimientos que exige el municipio para iniciar un
desarrollo bien sea de urbanismo o de edificaciones, al igual que el
cumplimiento de las normas técnicas necesarias para convertir un lote de
terreno en tierra urbanizada para luego poder edificar. Está previsto en la LOOU la consignación de factibilidades
y suministro de los servicios.
Artículo 35 Nulidad por falta de permisología
Son nulos todos los actos
administrativos que autoricen o permitan la construcción de viviendas o
infraestructuras que no cuenten con la permisología y factibilidad adecuada
para la instalación de los servicios básicos esenciales para la habitabilidad
de inmuebles. Cuando
las construcciones estén ubicadas en las adyacencias
de pasos de gasoductos, tuberías matrices de acueductos mayores de doce
pulgadas de diámetro, oleoductos, líneas de transmisión eléctricas de alta
tensión, parques nacionales, áreas bajo régimen de administración especial,
quebradas, zonas sísmicas, áreas de fallas geológicas, zonas inestables, vías
de comunicación principales, autopistas, troncales, carreteras nacionales y
locales, cursos de agua, puentes, viaductos, vías férreas, vías de paso del
sistema metro, puertos y aeropuertos; las alcaldías no otorgarán permisos de
construcción sin la autorización previa, por escrito, de los órganos
especializados en esas materias. Todo ello para preservar las garantías de
calidad de vida de los usuarios.
En caso de otorgar permisos sin la
debida autorización, éstos serán nulos y los funcionarios o funcionarias que
los autoricen serán sancionados o sancionadas penal, civil y
administrativamente.
Comentarios:
Es de señalar que
existen restricciones y normas vigentes de obligatorio cumplimiento y que los
constructores serios siempre hemos cumplido con estas en cuanto a todos los
supuestos enunciados, es de señalarse que las alcaldías por medio de sus entes
responsables del control urbano (Ingenierías Municipales, Gestión Urbana)
exigen el cumplimiento de las normas vigentes, al igual que el Ministerio del
Ambiente al momento de emitir la Acreditación Técnica del Estudio de Impacto
Ambiental
Artículo 36 De la aprobación del proyecto e inicio de la obra
El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas, debe consignar ante el órgano competente de la
municipalidad respectiva, el proyecto conjuntamente con los estudios especiales
y técnicos del urbanismo o edificación, para la solicitud de la solvencia
municipal y el permiso para la construcción de la obra.
El proyecto debe cumplir con la
obligatoriedad de presentar todos los estudios realizados previamente, antes de
otorgar el respectivo permiso de construcción. Estos estudios deben ser:
impacto ambiental, impacto vial, capacidad y factibilidad de los colectores de
aguas servidas y drenajes, suministro de agua potable, suministro de
electricidad, suministro de gas doméstico y servicio de telecomunicaciones.
Estos estudios deben soportar toda la nueva demanda demográfica, que se
producirá en el sector y se adicionará a los existentes.
Igualmente, se debe consignar el respectivo estudio de suelos, incluyendo la toma de muestras en todas las áreas del terreno sobre el cual se realizará la construcción. Las muestras de suelo, deben ser tomadas a distancias hasta cincuenta metros (50 m) entre una y otra, de lo contrario el estudio no tendrá validez técnica y será nulo.
Igualmente, se debe consignar el respectivo estudio de suelos, incluyendo la toma de muestras en todas las áreas del terreno sobre el cual se realizará la construcción. Las muestras de suelo, deben ser tomadas a distancias hasta cincuenta metros (50 m) entre una y otra, de lo contrario el estudio no tendrá validez técnica y será nulo.
La oficina de la municipalidad
competente debe entregar al constructor, contratista, productor y promotor de
viviendas, en un lapso no
mayor de treinta días hábiles, la solvencia municipal y la certificación
de permiso para el inicio de la obra. En caso de que exista alguna corrección y
ajuste al proyecto, este período podrá extenderse a quince días hábiles adicionales.
Los
funcionarios o funcionarias que certifiquen el permiso sin el cumplimiento de
lo estipulado en el presente artículo, serán sancionados o sancionadas penal,
civil y administrativamente.
Asimismo, el constructor, contratista,
productor y promotor de viviendas, debe realizar los pagos correspondientes a
las tasas administrativas.
Comentarios
Se reitera que los procedimientos para urbanizar y
edificar están establecidos y que lo que manda esta ley entrabará aún más los
procesos. En cuanto a la solvencia debe indicarse que en ningún municipio se
realizan tramitaciones si no se cuenta con la solvencia de impuestos sobre
inmuebles urbanos y que las solvencias de los profesionales responsables por
disciplina también se consignan y son obligatorias.
A continuación se transcriben artículos de la LOOU:
Artículo 84. Para iniciar la construcción de una
edificación bastará que el propietario o su representante se dirija por escrito
al respectivo Municipio a fin de notificar su intención de comenzar la obra. Se
acompañará a esta notificación el proyecto correspondiente, la certificación de
la capacidad de suministro de los correspondientes servicios públicos provistos
por el ente respectivo, los comprobantes de pago de impuestos municipales
y los demás documentos que señalen las ordenanzas.
El órgano municipal competente acusará recibo de la
notificación y documentación a que se refiere este artículo, devolverá al
interesado, en el mismo acto, un comprobante de recepción fechado, firmado y
sellado.
Para la construcción de una urbanización, se seguirá
el mismo procedimiento establecido para las edificaciones, pero, en ningún
caso, podrá iniciarse la construcción de las obras sin haberse obtenido previamente
la constancia a que se refiere el artículo 85.
A los efectos de este artículo se entiende por inicio
de la construcción cualesquiera actividades que persigan modificar el medio
físico existente tales como la reforestación, movimiento de tierra, demolición,
construcción y refacción.
Artículo 37 De la entrega por etapas
Cuando se trate de obras ejecutadas y
entregadas por etapas, se debe solicitar y presentar la permisología de acuerdo
al inicio de cada etapa, ante la municipalidad respectiva.
Artículo 38 De la culminación de la obra
Corresponde
a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat,
verificar el cumplimiento de la inspección realizada por el ingeniero inspector
asignado por este ente, a los efectos de la entrega de la constancia de
culminación de la obra. El ingeniero inspector, debe presentar informes
mensuales a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat, con los avances de la ejecución de la obra, con copia a la respectiva
Alcaldía del sector donde se ejecuta el desarrollo habitacional.
Artículo 39 Del permiso de habitabilidad
El constructor, contratista, productor
y promotor de viviendas, debe solicitar ante la Alcaldía y al ente responsable
de la unidad de bomberos, la inspección definitiva de la obra, a los efectos
del cumplimiento de las normas de seguridad para el otorgamiento de la
habitabilidad. Corresponde a la oficina técnica del cuerpo de bomberos,
realizar la inspección final, para que la Alcaldía otorgue el permiso de
habitabilidad y documentación técnica definitiva, en un lapso de treinta días.
Comentarios
a los artículos 38 y 39: Obvia las competencias que en materia urbanística
tienen los Municipios.
En el artículo 38 se incorpora una inspección
adicional por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda
y Hábitat, así que además de la inspección de la Alcaldía se
deberá mantener un inspector adicional en la obra.
El Artículo 39 pareciera que se refiere a los
procedimientos de la LOOU en cuanto a la terminación de la Obra:
Capítulo IV
De los Trámites Administrativos a la Terminación de la
Obra
Artículo 95.A la terminación de las obras sin que
hubiere pendiente objeciones del Municipio, el profesional responsable de su
ejecución firmará una certificación en la que hará constar que la misma se
ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con
las normas técnicas correspondientes.
La certificación será también firmada por el
propietario y será consignada, junto con los planos definitivos de la
obra, a la autoridad municipal encargada del control urbanístico, quien dará
constancia de la recepción respectiva dentro de un plazo de diez (10) días
hábiles. La constancia de recepción emitida por la dependencia municipal
autorizada, será suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra.
Cuando hubiere algún reparo pendiente sobre
violaciones de las variables urbanas o de las normas técnicas, se incorporará a
la copia de la mencionada certificación y la obra no podrá habitarse, hasta
tanto no sea subsanado el mismo. Después de subsanarse las objeciones
pendientes la autoridad urbanística lo hará constar en la certificación antes
mencionada a los fines de la habitabilidad de la obra.
Los reparos, una vez terminada la obra, solo podrán
hacerse una sola vez y la autoridad urbanística emitirá la constancia dentro de
los diez (10) días subsiguientes, después de subsanarse los mismos.
Artículo 96.Para la protocolización del documento de
parcelamiento conforme a la Ley de Venta de Parcelas se presentará ante la
Oficina Subalterna de Registro correspondiente, junto con el mencionado
documento y con destino al Cuaderno de Comprobantes, una copia de la constancia
a que se refiere el artículo 85, sin perjuicio de los demás documentos que fija
dicha ley con excepción del permiso de construcción el cual será sustituido por
la constancia mencionada.
Artículo 97 .Para la protocolización de documentos de
condominio de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, se
presentará ante la Oficina Subalterna de
Registro competente, junto con el
mencionado documento y con
destino al cuaderno de Comprobantes, los planos de la
obra y la constancia a que se refiere el artículo 85.
Para las ventas primarias conforme a la citada ley se
requerirá, además, copia de la constancia prevista en el artículo 95, la cual
sustituirá al permiso de habitabilidad.
Artículo 98 .Todas las obras y servicios destinadas al
dominio público serán recibidas por el Municipio en un plazo no mayor de seis (6)
meses, a contar de su terminación, conforme a los procedimientos que establezca
el reglamento de esta ley y las respectivas ordenanzas municipales.
Cuando el interesado haya dado cumplimiento a las Comentarios
del Municipio y este no hubiese recibido las obras y servicios en el plazo
señalado, éstas se considerarán recibidas y pasarán a administrarse bajo la
responsabilidad del Municipio.
La autoridad urbanística podrá convenir con los
interesados en que la conservación y mantenimiento de las obras y servicios
quede a cargo temporalmente de los copropietarios de la urbanización, sin
perjuicio de la competencia pública en materia de seguridad y salubridad.
Capítulo VI
De las sanciones
Artículo 40 De las sanciones
Quienes incumplan con las
estipulaciones previstas en los siguientes artículos serán sancionados:
1. Con multas de cien
Unidades Tributarias (100 U.T.), quienes incumplan las estipulaciones previstas
en los artículos 7 y 11, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la
presente Ley.
2. Con multas de
doscientos cincuenta Unidades Tributarias (250 U.T.), quienes incumplan las
estipulaciones previstas en los artículos 17, 20 y 21, sin perjuicio de las
demás sanciones previstas en la presente Ley.
3. Con multas de
quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.), quienes incumplan las
estipulaciones previstas en los artículos 13, 14, 22 y 30, sin perjuicio de las
demás sanciones previstas en la presente Ley.
4. Con multas de setecientos cincuenta Unidades Tributarias (750 U.T.),
quienes incumplan las estipulaciones previstas en los artículos 27, 28, 29 y
34, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
5. Con multas de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.) quienes incumplan
las estipulaciones previstas en los artículos 9, 10, 12, 15, 16, 18, 19, 23 y
32, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
6. Con multas de dos mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) quienes
incumplan las estipulaciones previstas en el artículo 31 y la suspensión del
funcionario o funcionaria, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la
presente Ley.
7. Con multas de mil setecientas Unidades Tributarias (1.700 U.T.),
quienes incumplan las estipulaciones previstas en el artículo 35 y La solicitud
de suspensión del ejercicio profesional por el lapso de un año, sin perjuicio
de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
Artículo 41 Responsabilidad por incumplimiento
Los constructores, contratistas,
productores y promotores de viviendas serán responsables civil y penalmente,
sin perjuicio del cumplimiento de la obligación de corregir las deficiencias o
daños ocurridos en ocasión de la inobservancia, negligencia o impericia, en el
cumplimiento de sus compromisos en la construcción del urbanismo y
edificaciones, que vaya en detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos y
ciudadanas.
El incumplimiento del presente artículo será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
El incumplimiento del presente artículo será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
Artículo 42 De la responsabilidad de los administradores
El funcionario o funcionaria de la
Administración Pública que autorice la ocupación de urbanismos sin el
otorgamiento de la habitabilidad respectiva, en el ámbito de su competencia y
que realice trámites ilegales, es responsable civil, penal y
administrativamente, no pudiendo acudir a otra instancia de Gobierno para
subsanar la negligencia.
El ingeniero inspector, es responsable civil y penalmente de las irregularidades que avale en el cumplimiento de sus funciones.
El ingeniero inspector, es responsable civil y penalmente de las irregularidades que avale en el cumplimiento de sus funciones.
El incumplimiento del presente Artículo
será sancionado con multa de dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500
U.T.), sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.
Artículo 43 Responsabilidad por apropiación de los dineros de los
compradores
Los constructores, contratistas,
productores y promotores de viviendas, que incurran en la apropiación de los
dineros recibidos de mano de los optantes o compradores de viviendas en proceso
de construcción o aún no construidas, y se apropien de estos dineros sin
cumplir con la ejecución y entrega de los inmuebles prometidos, serán sancionados penalmente según lo
establecido en el Código Penal y deben resarcir el monto total de los recursos
percibidos a cada uno de los compradores, más los intereses calculados a la
tasa promedio de los cinco principales bancos del país; de igual manera deberán
cancelar una indemnización por daños y perjuicios de seiscientas Unidades
Tributarias (600 U.T.), a cada comprador sujeto de la estafa, sin perjuicio de
las demás sanciones previstas en la presente Ley.
Disposiciones Transitorias
Primera Los inmuebles
destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos
administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas
en esta Ley, hasta su culminación definitiva.
Segunda Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma, en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Segunda Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma, en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Tercera El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de venta y preventa de viviendas,
tendrá un lapso de sesenta días para registrarse ante la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, así como adecuarse a la presente Ley.
Disposiciones Finales
Primera Para las situaciones no
previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes
contenidas en el Código Civil y el Código de Comercio. Antes Mercantil
Segunda El conjunto de leyes del Poder
Popular para la Vivienda y Hábitat, así como todas aquellas referentes al
derecho a la vivienda, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia
del derecho a la vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente
Ley.
Tercera La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Dada, firmada y sellada en el Palacio
Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los ocho días
del mes de diciembre de dos mil once. Año 201° de la Independencia y 152° de la
Federación.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Nota: solo los miembros de este blog pueden publicar comentarios.